아파트가격 하락이 한국경제 위기로 이어지는 경로

아파트가격 하락이 한국경제 위기로 이어지는 경로
2008년 10월 12일

가. 아파트 구입 행태 및 문제점
금융감독원에 의하면 대부분의 아파트 구입자들은 본인재산 50%와 금융회사로부터 빌린 돈 50% 정도로 아파트를 구입하고 있는 것으로 나타났다. 즉, 4억 원 상당의 아파트를 구입하기 위해 2억 원은 본인이 가지고 있는 전세자금 등으로 충당하고, 나머지 2억 원은 은행에 차입하여 조달하고 있다. 물론, 은행은 해당 주택에 대하여 2억 6천만 원 상당의 담보권을 설정하고 대출조건은 10~20년 동안 변동금리 또는 고정금리 형태를 취하고 있다. 그러나 은행대출 채권의 건전성이 유지되기 위해서는 아파트 가격이 하락하더라도 2억 6천만 원 이하로 하락하지 않아햐 하고, 주택구입자는 주택가격이 하락하지 않아야 한다. 하지만, 금융회사의 대출이 안전하고, 아파트 가격이 하락하지 않기 위한 전제조건이 적지 않다.
첫째, 은행은 자금부족이 발생하더라도 대출금을 회수하지 않아야 한다.
은행이 자금부족을 이유로 신용대출이나, 주택담보대출금을 회수하기 시작하면 가계는 상환능력이 없어서 연체를 할 수밖에 없다. 더구나 경기가 둔화되는 국면이라면 더욱 더 가계의 부채상환능력이 약화되기 마련이다. 안타까운 것은 2008년 9월 말 이후 은행의 경영환경은 단기외채 상환 압력 등으로 자금부족 현상을 이유로 대출채권을 회수하거나, 신규대출을 꺼리고 있다.
둘째, 시장금리와 대출 금리도 상승하지 않아야 한다.
은행이 부족한 자금을 조달하기 위해 은행채를 발행하거나, 양도성 예금 증서 발행규모를 늘리면 시장금리가 상승하고, 대출금리도 상승할 수밖에 없다. 이 밖에도 시장금리와 대출금리 상승요인이 적지 않다. 경기가 둔화되거나, 기업의 경영환경이 악화되거나, 상장기업의 자금부족문제가 심화되면 시장금리는 상승할 수밖에 없고, 대출금리도 상승할 수밖에 없다. 그러나 2008년 9월 말 이후 한국경제 환경은 한국은행의 기준금리 인하 조치에도 불구하고 추가적인 시장금리 상승에 필요한 조건을 모두 갖추고 있다.
셋째, 아파트 가격이 하락하더라도 20% 이상 하락하지 않아야 한다.
주택가격이 취득가격 대비 20% 이상 하락하면 해당 주택의 경우, 실질적인 주인은 은행이기 때문에 세입자 입장에서는 법률상 주인으로부터 전세금을 상환 받지 못할 수 있다. 매매도 마찬가지다. 은행이 이미 해당 주택에 대하여 2억 6천만 원의 담보권을 설정해 놓았는데, 주택가격이 25% 정도 하락하여 3억 원이 되면 담보설정 금액이 주택가격의 90%에 육박하므로 주택매매가 사실상 어려울 수밖에 없다.
하지만, 2008년 9월 말 이후의 아파트 시장은 가격이 20% 이상 하락할 확률이 점점 높아지고 있다.
넷째, 건설회사의 재무건전성이 유지되어야 한다.
은행은 기존의 아파트 대출만 문제가 되는 것이 아니고, 건설 중에 있는 아파트와 미분양 아파트에 대해서도 대출을 하고 있고, 중소기업에 대한 대출 및 상장기업 중 영업이익으로 은행이자를 상환하지 못하고 있는 40% 이상의  대기업에게도 대출채권을 가지고 있으므로 건설회사와 이들기업이 부도가 나면 주택담보대출이 안전하더라도 은행 부실채권은 큰 폭으로 증가할 수밖에 없다. 문제는  2008년 9월 말 이후 한국경제 환경은 건설업 환경은 건설회사의 재무건전성이 갈수록 악화될 가능성이 높고, 경영난을 겪고 있는 상장 대기업 일부 및 적지 않은 중소 기업들이 부도위기에 처해 있는 것으로 알려지고 있다.
다섯째, 환율이 상승하지 말아야 한다.
환율이 상승하면 가계의 실질소득이 감소하고 대출금리가 상승하기 때문이다. 그리고 환율이 상승하면 수입업체 다수가 경영상 어려움을 겪을 수 있고, 수출업체 중에서도 환위험을 관리한 업체는 부도위기에 직면할 수 있고, 이들 기업과 거래관계가 밀접한 기업의 위기로 발전할 수 있으므로 환율상승은 가계와 기업 및 은행 모두에게 피해가 될 수 있다. 이는 금융부실채권 발생 및 한계상황에 직면한 가계와 기업의 파산으로 이어질 수 있다. 하지만, 은행이 단기외채 상환 압력을 받거나, 기업들 중 외화표시 대출을 받은 기업의 경우, 환율상승에 따른 환차손 문제로 경영난에 직면할 수 있고, 자금경색 현상을 피하기 어렵다. 문제는 2008년 10월 현재 한국경제 상항은 원화가치가 하락할 수 있는 필요하고도 충분한 조건을 모두 갖추고 있다.
여섯째, 부채상환 능력이 향상 되어야 한다.
가계와 기업의 부채상환능력이 향상되기 위해서는 소득이 증가하거나, 재산가치가 증가되어야 한다. 그러나 주식투자 손실이 발생하고, 임금을 제 때에 받지 못하거나, 실질소득이 감소하면 부채상환 능력이 약화되므로 은행대출채권 부실과 아파트 가격이 하락 압력을 받을 수 있다. 하지만, 2008년 9월 말 이후 한국경제 상황은 가계와 기업의 부채상환 능력이 갈수록 악화될 가능성이 높다. 상기 내용을 요약하면 한국경제는 정부의 노력에도 불구하고 9월 말 이후로 아파트 가격이 20% 이상 하락할 수 있는 필요하고도 충분한 조건을 모두 갖추고 있고,  건설회사 부도에 따른 금융회사 부실채권 증가는 물론, 실업증가와 주가지수 및 환율결정 원리상 추가적인 주가지수 하락 및 환율이 상승할 수 있는 모든 조건을 다 갖추고 있다고 할 수 있다.  

나. 아파트 가격 하락이 한국경제 위기로 이어지는 경로
상기와 같이 금융회사 대출채권이 안전하고, 가계가 안전하기 위해서는 여러 가지 전제 조건이 필요하지만, 2008년 9월 말 이후의 대내외 경제상황은 앞에서 열거한 은행 대출채권이 안전할 수 있는 전제조건을 충족하지 못하고 있으므로 한국도 부동산거품 붕괴와 함께 아파트를 보유하고 있는 70% 정도의 중산층 희생이 예상되므로 한국경제 위기로 발전할 수 있다.
즉, 아파트가격 하락 → 미분양 주택 증가 및 중견 건설회사 부도 및 관련기업 부도 → 대기업 및 중소기업 부도에 따른 실업증가 및 관련 기업 부도 → 금융회사 부실채권 증가 → 추가적인 주가지수 하락 및 금리 상승 → 추가적인 부동산 가격 하락 → 외국인 투자자 이탈 및 펀더멘탈 악화 등으로 추가적인 환율상승 → 다수의 수입업체 도산 및 관련 기업 부도위기 → 수출업체에게 타격 → 한국경제 위기로 발전 할 수 있다.

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